Lorsqu’un propriétaire reçoit trois estimations pour son bien, il choisira presque toujours la plus haute. C’est une réaction humaine, parfaitement compréhensible. Le problème, c’est que ce réflexe arrange surtout l’agent qui a flatté le chiffre — pas le vendeur.
Dans le segment premium bruxellois, où les biens se situent entre 750 000€ et 2 millions d’euros, l’écart entre une estimation honnête et une estimation gonflée peut atteindre 15 à 20%. Sur le papier, cela représente parfois plusieurs centaines de milliers d’euros. Dans la réalité du marché, c’est un piège qui se referme lentement.
Le mécanisme de la surestimation
La pratique est connue dans la profession : surestimer pour décrocher un mandat. L’agent sait que le prix devra baisser. Le vendeur, lui, en est convaincu : son bien vaut ce qu’on lui a dit qu’il valait. Trois mois plus tard, sans visites concrètes, vient la première « discussion » sur le prix. Puis la deuxième.
Pendant ce temps, le bien brûle sur les portails. Immoweb, Logic-Immo, Zimmo : l’algorithme et les acheteurs voient la date de première publication. Ils voient les baisses successives. Le bien devient suspect.
Un bien qui reste six mois sur le marché ne se vend plus à son prix juste. Il se vend à un prix d'usure.
Ce qu'une estimation honnête prend en compte
Une estimation sérieuse ne se limite pas à comparer trois ventes récentes dans le quartier. Elle intègre plusieurs niveaux de lecture :
Les transactions récentes comparables – pas les annonces en cours, mais les biens effectivement vendus, idéalement dans les 6 à 12 derniers mois.
L’état réel du bien – performance énergétique (PEB), travaux à prévoir, qualité des finitions, plomberie et électricité aux normes.
La micro-localisation – deux maisons à 300 mètres l’une de l’autre peuvent avoir des valeurs très différentes selon l’orientation, la rue, le voisinage immédiat.
Le contexte macro – taux d’intérêt, dynamique de la commune, projets urbanistiques en cours.
La saisonnalité – le marché bruxellois n’est pas le même en mars qu’en novembre.
